Αγοραπωλησία ακινήτου: ο νομικός έλεγχος πριν από το συμβόλαιο

Γιατί ο έλεγχος προηγείται της συμφωνίας

Η αγορά ακινήτου είναι μια σημαντική οικονομική απόφαση με συνέπειες που διαρκούν για χρόνια. Η εμφάνιση ενός ακινήτου, η συμφωνία στην τιμή ή η διαβεβαίωση ότι «τα χαρτιά είναι εντάξει» δεν αρκούν. Πριν δοθεί ουσιώδης προκαταβολή ή αναληφθεί δεσμευτική υποχρέωση, χρειάζεται συντονισμένος νομικός και τεχνικός έλεγχος.

Ο νομικός έλεγχος εξετάζει αν ο πωλητής έχει πράγματι το δικαίωμα που δηλώνει ότι μεταβιβάζει και αν υπάρχουν βάρη ή διεκδικήσεις. Ο τεχνικός έλεγχος, από αρμόδιο μηχανικό, αφορά τη φυσική και πολεοδομική κατάσταση. Οι δύο έλεγχοι λειτουργούν συμπληρωματικά και κανένας δεν υποκαθιστά τον άλλο.

Έλεγχος τίτλων και βαρών

Μελετάται η αλυσίδα των τίτλων κτήσης και η καταχώρισή τους στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή, όπου ισχύει, στο Υποθηκοφυλακείο. Ελέγχεται αν η περιγραφή, το ποσοστό κυριότητας και τα λοιπά στοιχεία αντιστοιχούν στο ακίνητο που πρόκειται να αγοραστεί.

Παράλληλα αναζητούνται υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, αγωγές ή άλλα δικαιώματα τρίτων. Ένα βάρος δεν σημαίνει πάντοτε ότι η αγορά είναι αδύνατη. Σημαίνει, όμως, ότι πρέπει να προβλεφθεί ασφαλής και αποδεικτή διαδικασία άρσης ή εξόφλησής του πριν ή ταυτόχρονα με τη μεταβίβαση.

Κτηματολογικά και τεχνικά στοιχεία

Το κτηματολογικό φύλλο και το διάγραμμα πρέπει να συμφωνούν με τους τίτλους και την πραγματική κατάσταση. Διαφορές στην επιφάνεια, στα όρια, στον όροφο ή στα ποσοστά συνιδιοκτησίας χρειάζονται διερεύνηση. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν υπάρχει εκκρεμής διόρθωση εγγραφής, χρησικτησία ή δικαίωμα που δεν αποτυπώνεται καθαρά.

Ο μηχανικός ελέγχει την οικοδομική άδεια, τις κατόψεις, τις αυθαίρετες μεταβολές, την ταυτότητα του κτιρίου και τα στοιχεία που απαιτούνται για τη συμβολαιογραφική πράξη. Η τακτοποίηση μιας πολεοδομικής εκκρεμότητας μπορεί να χρειάζεται χρόνο, γι’ αυτό είναι σημαντικό να εντοπίζεται πριν συμφωνηθεί ασφυκτική ημερομηνία υπογραφής.

Η ασφαλής αγορά δεν βασίζεται σε μία μόνο βεβαίωση. Βασίζεται στη συμφωνία τίτλων, κτηματολογικών εγγραφών, τεχνικών στοιχείων και όρων πληρωμής.

Προκαταβολή και προσύμφωνο

Πριν από την καταβολή χρημάτων πρέπει να είναι σαφές τι ακριβώς συμφωνείται: αν το ποσό είναι προκαταβολή ή αρραβώνας, πότε επιστρέφεται, ποιος ευθύνεται αν η μεταβίβαση δεν ολοκληρωθεί και ποιες προϋποθέσεις πρέπει να εκπληρωθούν. Ένα σύντομο ιδιωτικό συμφωνητικό χωρίς νομικό έλεγχο μπορεί να αφήσει κρίσιμα ζητήματα ανοιχτά.

• Μην καταβάλλετε σημαντικό ποσό πριν ολοκληρωθούν οι βασικοί έλεγχοι.
• Ζητήστε να περιγραφούν με ακρίβεια το ακίνητο και οι όροι πληρωμής.
• Προβλέψτε τι συμβαίνει αν βρεθεί νομικό ή τεχνικό κώλυμα.
• Διατηρήστε αποδεικτικά για κάθε πληρωμή και επικοινωνία.

Το οριστικό συμβόλαιο και η καταχώριση

Ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει τα απαιτούμενα πιστοποιητικά και συντάσσει την πράξη. Ο δικηγόρος ελέγχει το σχέδιο του συμβολαίου, τους όρους, τις δηλώσεις και τον τρόπο εξόφλησης, ώστε να ανταποκρίνονται σε όσα έχουν συμφωνηθεί και στα αποτελέσματα του ελέγχου.

Η διαδικασία δεν τελειώνει με τις υπογραφές. Η πράξη πρέπει να καταχωριστεί αρμοδίως και να παραληφθούν τα σχετικά αποδεικτικά. Κάθε ακίνητο και κάθε συναλλαγή έχουν ιδιαιτερότητες· ο παρών οδηγός προσφέρει γενική ενημέρωση και δεν αντικαθιστά τον εξατομικευμένο έλεγχο του συγκεκριμένου φακέλου.